曾經參加一個英國樓入門講座(不是免費的)，打算了解買賣英國樓有什麼要注意的地方，以及了解一下有沒有投資價值。可是講座內容，卻是教人怎麼以”無限loop loop loop大法”，透過財技買賣獲得回報，運作上與若干年前的田生集團差不多，將殘舊的英國樓買回來後翻新提高價值，除了直接賣出獲利外，主要透過銀行重新估價將樓按借盡，取回全部或大部份投入成本，然後放租製造傳說中的被動收入現金流，步向財務自由。

流程簡介

活躍的英國物業投資者透過不同地產代理留意一些開價較低的物業，主要的盤源是殘舊的物業，一般要求約市價的七至八折，其次就是一些急需現金週轉需要現金Full Pay、地租期過短其他買家較難借按揭或處理遺產等等的放盤。

由於買入時價格已經有折扣，買入後將物業作基本翻新，並看起來必需較鄰近的物業新淨，這時物業估值會立即提升，什至較鄰近的物業出現溢價。其後委託測量師為物業重新估值以及向銀行申請按揭或加按。

若估值達市價的110%，以四成首期為例，可以借到66%的資金。若買入物業當刻以市價70%買入，便可以取回本金的大部份，另外翻新後的單位亦較容易租出，不用太長時間裝修費用亦可以回本，這時投資者便是零成本持有物業，本金可以繼續流轉找其他項目，就是所謂的”loop loop loop 大法”。

隱含成本

整個計劃一般需要花上半年至一年時間。直接賣出物業一般有20-30%回報，若用作收租，回報率則不定，因要視乎不同地區，若對英國租務回報有基本認識，不難估計到要找曼徹斯特或利物浦這類城市。

錢看起來很容易賺，但實際上是在經營小型地產發展商生意，並不是什麼新鮮事，只是將其包裝成財務自由系列，便有不少人將學費送上(繼續了解需額外支付較普通講座貴100倍的學費)。可是睇樓、裝修、設計、聽取律師、測量師意見等等專業工作的時間和金錢成本，全部計算在內後，回報並不是想像中那麼吸引。加上香港的隱形富豪其實不少，本金稍為大一點，手持一兩千萬港幣的家庭亦不難找到，要在英國不停重複進行這投資方法，要投入大部份資金便要接大project，否則買十間八間物業回來，全部要自己跟進放租裝修等事，財務雖然自由，但人身卻不自由。

查看英國不同地區樓價，官方數據是一個名為UK House Price Index 的指數，這官方網站資訊很多，除了整體樓價走勢外，亦有不同房屋類型的分類走勢，包括Detached、Semi-detached、Terraced和Flats。若對個別地區興趣較大，可以加以研究。

英國不同地區樓價大約可以分為三個檔次。跟據上圖順序，第一、與倫敦走勢和價錢非常相近，一般是倫敦樓的八至九折。第二、價錢較倫敦平一點，大約是六折左右，但升勢不太跟得上倫敦。第三、樓價在倫敦的四折或以下，除曼徹斯特外，基本上跟不上樓價在QE環境中的大升勢。若希望投資英國樓市，能緊貼整個升勢，即使買不起倫敦樓，也要盡量避免其他二三線城市，貪平未必有好結果。

英國樓(倫敦)最近16年累計樓價平均升幅，若不計及透過按揭倍大回報，實際上比恆生指數回報還惡劣，而且還跑輸政府印錢的速度。如果希望自住和投資兩者兼得，除非有超凡選樓能力，否則只能祝君好運。單計自住需求，跟買跑車一樣，是一種消費，價值因人而異，沒有值與不值的問題。如果打算去當地定居，便需接受真正的”房住不炒”文化。

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